Financiar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Entender como cada variável — entrada, prazo e taxa de juros — afeta o valor das parcelas e a renda mínima exigida pelo banco é fundamental para planejar com segurança e evitar surpresas.
Como a entrada impacta o financiamento
A entrada é o valor pago à vista no ato da compra. Os bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel pelo SFH, o que significa que o comprador precisa ter pelo menos 20% disponíveis — entre entrada própria e possível uso do FGTS.
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e, consequentemente, menores as parcelas e os juros totais pagos ao longo do contrato.
Exemplo prático — imóvel de R$ 600.000:
- Entrada de 20% (R$ 120.000) → Valor financiado: R$ 480.000
- Entrada de 30% (R$ 180.000) → Valor financiado: R$ 420.000
- R$ 60.000 a menos financiados representam mais de R$ 100.000 economizados em juros ao longo de 30 anos.
Como o prazo afeta as parcelas
O prazo pode chegar a 35 anos (420 meses) nos principais bancos. Prazos mais longos reduzem a parcela mensal, mas aumentam consideravelmente o total pago em juros.
No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo, pois a amortização é constante e os juros vão caindo. Já no sistema Price, as parcelas são fixas durante todo o contrato.
Comparativo de prazo (imóvel R$ 500.000, entrada 20%, taxa 10,5% a.a. — SAC):
- 20 anos: parcela inicial ~R$ 5.167 | renda mínima exigida ~R$ 17.223
- 30 anos: parcela inicial ~R$ 4.167 | renda mínima exigida ~R$ 13.890
- 35 anos: parcela inicial ~R$ 3.952 | renda mínima exigida ~R$ 13.173
Renda mínima exigida pelo banco
Os bancos exigem que a parcela do financiamento não comprometa mais de 30% da renda familiar bruta mensal. Essa regra define a renda mínima necessária para aprovação do crédito.
Fórmula: Renda mínima = Parcela inicial ÷ 0,30
Se a primeira parcela no SAC for R$ 4.500, a renda mínima exigida será de R$ 15.000 brutos mensais. Essa renda pode ser composta por duas ou mais pessoas em um mesmo financiamento (renda conjunta).
O peso da taxa de juros no custo total
As taxas praticadas no mercado brasileiro giram entre 10% e 12% ao ano (2025/2026), variando conforme banco, perfil do cliente e uso do FGTS. Uma diferença de apenas 0,5% a.a. pode representar dezenas de milhares de reais ao longo de 30 anos — por isso, simular em diferentes bancos antes de fechar é fundamental.
Usando o FGTS para melhorar o financiamento
O FGTS pode ser usado para complementar a entrada, amortizar o saldo devedor durante o contrato (a cada 2 anos por titular) ou reduzir o valor das parcelas. Os requisitos principais são: mínimo de 3 anos de trabalho com carteira assinada, não possuir imóvel na mesma cidade/RM onde mora ou trabalha, e o imóvel deve respeitar o teto do SFH.
Simule antes de negociar
Use o Simulador de Financiamento da LM Realty para comparar cenários de entrada, prazo e taxa. Com a simulação em mãos, você sabe exatamente o quanto pode pagar, qual renda é necessária e quanto economizaria com uma entrada maior ou um prazo menor — e a negociação com o vendedor e a aprovação no banco ficam muito mais rápidas.