A Reforma Tributária brasileira — aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 — cria o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão gradualmente o ICMS, ISS, PIS e Cofins. Para o mercado imobiliário, as mudanças são significativas e exigem atenção de quem compra, vende, aluga ou investe em imóveis.
O que muda para quem vende imóvel
A venda de imóveis por pessoas físicas continua sob o regime do imposto de renda sobre ganho de capital — esse ponto não muda com a reforma. O que muda são as operações realizadas por pessoas jurídicas (incorporadoras, construtoras, imobiliárias), que passarão a recolher IBS e CBS sobre suas receitas de venda, substituindo o regime atual do RET e do lucro presumido com alíquotas de PIS/Cofins.
O que muda para locação
A locação residencial realizada por pessoa física continua isenta. Já as locações comerciais e as realizadas por pessoas jurídicas entrarão no campo de incidência do IBS/CBS, o que pode impactar o custo efetivo do aluguel comercial para o locatário.
Impacto nos imóveis novos
A incorporação imobiliária deve ser monitorada de perto. As alíquotas do IBS e CBS ainda estão sendo definidas, mas há expectativa de que o setor consiga manter regimes favorecidos, como o RET (Regime Especial de Tributação), durante o período de transição que vai até 2033.
Período de transição
A reforma não entra em vigor de uma vez: há um período de transição entre 2026 e 2033, com convivência dos sistemas antigo e novo. Isso significa que operações já contratadas podem ser finalizadas sob as regras atuais, e novos contratos precisam considerar o impacto do novo regime.
O que fazer agora
Quem planeja vender, comprar ou investir em imóveis nos próximos anos deve acompanhar a regulamentação específica para o setor imobiliário, que ainda está sendo definida. Consultar um contador especializado em mercado imobiliário é fundamental para planejar operações considerando o impacto tributário correto.